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瑞资从贷款融资型到权益型的转变

June 12, 2018

 

          美国的瑞资主流类型从贷款融资型瑞资向权益型瑞资的转变发生在上世纪70年代。那个时期,美国正在经受高通胀的困扰,很多贷款融资型瑞资由于激进的信贷政策及高利率的打压,出现大量不良状况,市场崩溃。而在同时,权益型瑞资则表现良好。另一方面,与贷款融资型瑞资高度同性质竞争的CMBS(商业抵押担保证券),自80年代以来,随着资产证券化的大潮迅速发展,挤压了贷款融资型瑞资的发展空间。再加上,1986年,里根总统颁布第二次税改法案,法案内容包括:继续降低所得税,top bucket rate降到38.5%,但是资本收益税率调回到28%,更重要的是逆转了1981年税改的适用于私人合伙公司的相关折旧政策,并且规定对于私人合伙公司, 地产投资中的被动损失不能再用于抵消其他业务的收入从而实现避税。第二次税成为了瑞资主流类型转变的又一大推动因素。

 

贷款融资型REITs

         贷款融资型(Mortgage REIT)公司通过持有房贷和类似金融产品来获取利息收益。为了增加房贷利息收入,贷款融资型企业都会通过短期拆借获取资金加大投资力度,也是加杠杆。与权益型企业类似,贷款融资型企业也是将90%以上净收入回馈投资人,公司收入无需缴纳企业税,因此没有二次征税问题。但贷款融资型企业是存粹的金融企业,没有直接介入实际经济活动,所持有的房贷也是在金融市场上购得,没有直接参与房贷发行过程。因此贷款融资型企业本质上类似对冲基金,其投资方式是特定的加杠杆投资房贷,有很大的利差交易(Carry Trade)成分。如果短期利率上升,投资房贷的短期拆借成本也会上升,贷款融资型企业收益就会受损。贷款融资型REIT基金是投资多个抵押型企业的金融产品,可以减少单一公司风险。Blackrock 的 REM 一个有代表性的贷款融资型瑞资基金。

 

权益型REITs

          权益型(Equity REIT)公司经营模式是通过购持楼房资产,运营楼房租赁来获得收益。净收入90%以上直接回馈投资人,公司收入无需缴纳企业税,因此没有二次征税问题。权益型公司持有楼房可能通过房贷购得,因此可能有杠杆。但权益型公司不是存粹金融企业,因为楼房租赁是实际经济活动,与楼房地理位置,楼房类别等经营环境关系极大。因此权益型公司估值受持有楼房价格,杠杆程度,租赁收入等因素影响。个人购买投资房出租其实和权益型公司经营类似。权益型瑞资基金则是投资多个权益型公司的金融产品,可以减少单一公司风险。Vanguard 管理的 VNQ 是一个有代表性的权益型瑞资基金。

 

 

          尽管贷款融资型瑞资有更高的股利而且在某些时候能够提供客观的投资回报,但是权益型瑞资对于利率变化更加稳定,而且历史上提供了更好的长期总汇报、更加稳定的市场价格表现、更低的风险和更好的流动性。除此之外,权益型瑞资允许投资者不仅可以决定其投资的物业类型,还能决定其所投资物业的地理区域。所以,当前全球大部分瑞资都属权益型瑞资,瑞资主流类型的转变也成为了大势所趋。

 

 

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