Copyright © 2018 Global REIT Investment Challenge | Powered by Asian Real Estate Research Institute, 协办单位:上海颂润企业管理有限公司

瑞资发展史上的关键点---UPREIT结构

May 31, 2018

          回顾一下REIT行业的历史,1993年是一个关键的转折点。

          在1991年和 1992, 共有九家股票投资信托基金在美国举行了首次公开募股 (ipo), 这是现代信托时代的开始阶段。并且, 仅在 1993年, 就有44股权投资信托基金上市。如此迅猛的发展主要是得益于REIT结构上的创新,UPREIT结构的发展使得1992年后REITs的资产开始大规模扩展。(UPREIT即为伞形合伙企业,通常被称为运营合伙企业(operating partnership),其股权被称为operation partnership units ,简称为OP units)

 

“在许多方面,UPREIT为今天的REIT行业奠定了基础。”

UPREIT结构示意图

         

         UPREIT 结构的出现是一种必然。在上世纪80年代末的储蓄和贷款危机之后, 资本市场枯竭了,商业地产行业也随之枯竭。 那些为金融业提供资金的银行、储蓄机构和保险公司,已不再愿意向商业地产公司放贷。这使得像陶布曼中心这样的公司陷入了困境,他们需要新的资金来扩张两个购物中心的物业。陶布曼中心寻求资金注入并最终转向了最可靠的赞助商之一——通用汽车养老基金。但是这两家公司的谈判陷入了僵局,随后,投资银行摩根斯坦利向陶布曼中心的管理层提出了一个大胆的想法,即让公司上市。

          从本质上讲,UPREIT结构是在1992年由这些谈判产生的。根据Goodwin Procter法律事务所税务意见,私人所有者和有限合伙企业可以将房地产资产贡献给由房地产投资管理公司运营的合伙企业,以换取运营合作伙伴的股份,而不会引发直接的税务负担。因此,UPREITs结构在公开证券发行中得以使用。陶布曼的代表随后走上了推销IPO的道路。他们不仅试图向投资者推销自己的业务,还需要解释这种独特的公司结构。经过两年的努力,陶布曼中心在1992年12月进行了IPO,筹集了近3亿美元。

         他们所做的工作被证明是“现代房地产投资信托时代的转折点”,UPREIT结构为私人房地产运营公司的IPO铺平了道路。陶布曼中心的交易完成,许多公司也纷纷效仿。在两三年内,几乎整个房地产行业都被证券化了。在陶布曼中心进行IPO后立即上市的其他公司包括坎登房地产信托、西蒙房地产集团等。

         现如今,REITs仍使用OPUs来促成交易,并且看到了许多行业的复兴。

 

——全球瑞资REIT投资挑战赛——

 

这是一场 走在市场前沿的瑞资REIT模拟投资大赛

16所高校联合发起,亚洲房地产研究院主办,标普全球市场财智等机构倾情赞助。

 

“晋级赛顺利结束,比赛结果正在评审中。”

 

REIT市场向好,业界新闻不断,国内有望加速推行REIT政策落地。关注我们,了解REIT,快人一步。

比赛详情和行业资讯请登陆官网:www.reitchallenge.org

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

今日头条 Featured Posts