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美国最大的上市“写字楼“REIT——波士顿房地产公司

February 11, 2018

办公楼宇类瑞资是一种持有、管理类商业写字楼,通过为租户提供办公场所获得租金的权益型地产投资基金。一些基金会针对特定的市场,比如中央商务区CBD;还有一些则会针对特定的租户,比如政府部门、生物科技公司等。

 

其中波士顿房地产公司凭借办公楼宇类瑞资中最大的市值、最高的资产总额、最多的机构投资者数量,成为最大的办公楼宇类瑞资。

 

公司简介

         波士顿房地产公司(Boston Properties, Inc.交易所代码:BXP)于1970年在波士顿成立,是美国最大的A级写字楼业主和开发商之一,其投资集中在五个地区——波士顿,曼哈顿中城,华盛顿特区,旧金山,新泽西。公司最初主要从事房地产开发,1980年代开始持有写字楼物业,1997年6月以房地产投资信托基金(REIT)的身份在纽约交易所上市。

 

行业背景

          随着经济的高速发展,高端写字楼的租金相当可观。波士顿地产公司这种“REIT+写字楼”的模式,使得公司既享有租金收入,也享有物业升值带来的资产溢价。由于公司依靠REIT融资,物业升值还会进一步带动“资本溢价”。“波士顿地产公司”的毛利率达65%,远高于行业平均水平。

 

物业积累

          波士顿地产公司主营市场在波士顿,该公司目前持有物业数量高达168个,出租率高大90.2%。最大租户是Arnold &Porter Kaye Scholer。公司客户所在行业主要包括法律、科技与制造、专业服务、商业和投行等。客户集中度较高、承租能力强的优质客户占比比较高,前20名客户都是各行业的顶尖公司,合计承租面积约占三分之一。其中美国政府是公司最大的客户,所占比例4.81%.其次是花旗银行(2.68%),美国银行(2.23%),惠灵顿管理公司(1.78%)等,这些公司都是各个行业的龙头类公司。截至2017年数据表明,该公司的总市值在同类REIT中达到最大,为201亿美元。资产总额达到339亿美元,也为同类REIT中最高。

 

运营模式

          为了从事多样化的业务,并且在享受REIT税收优惠的同时,获得成长性,波士顿地产采取了伞形合伙制结构(Umbrella Partnership REIT,即UPREIT)。在整个公司架构中,直接从事房地产业务的是BPLP(Boston Properties Limited Partnership), BPLP是一个合伙人制的公司,波士顿地产是核心合作人,持有BPLP84.2%的权益,并通过发行REIT份额在纽约证券交易所上市。波士顿地产有权发行BPLP的有限合伙权益,这些合伙权益可以按照协定的比例交换成波士顿地产的股份并在二级市场交易。BPLP直接持有零售物业和旗下已建成的A级写字楼物业,并通过纳税子公司和波士顿地产写字楼增值基金从事各种业务。

 

投资回报 

         对于投资者而言,股息或许是投资瑞资股票的最大动机之一。这是因为美国法律规定可以允许瑞资将其税前收益的90%以股息的形式发给股东。作为一家REIT,波士顿地产公司通过股权和债务方式筹集资金,投资房地产,同时组建自己的管理团队完成所有地产开发和经营活动。波士顿地产公司作为REIT,每年分红比例必须在90%以上。

 

财务状况

         波士顿地产公布财报,公告显示公司截至2017财年第三财季公司净利润为1.17亿美元,同比增长52.88%;营业收入为6.58亿美元,同比上涨5.2%。

         

         作为美国最大的写字楼REIT,该公司过去十年的股东整体回报率(Total Return to Shareholders,简称TRS)达到345.65%,在行业中排名第一,而同期写字楼REIT行业平均TRS为134.86%。

       

         *根据2018年1月30日发布的BXP收益公告中表明本季度每股收益预测值为1.53美元。去年同季报告每股盈利为1.54元。

 

 综合来看,波士顿房地产公司不仅是办公楼宇类瑞资,同时也是美国最大的A级写字楼持有人、运营商和开发商之一,在开发和运营中央商务区(CBD)的A级写字楼以及为美国政府部门定制特许项目等方面经验丰富。

 

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