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谁是美国三重净租约租赁行业的霸主?

February 3, 2018

         亚洲房地产研究院(Asian Real Estate Research Institute)最新的研究显示,2017年美国三重净租约租赁行业的霸主之一是斯伯瑞特不动产资本。同时,斯伯瑞特不动产资本也是股票市场上最活跃的瑞资之一,其日均交易量冠绝所有种类的瑞资。

 

公司简介

         斯伯瑞特不动产资本(Spirit Reality Capital Inc.,股票代码:SRC)是美国最大的专门从事三重净租约租赁的房地产投资信托基金之一。在过去的十年中,斯伯瑞特不动产资本已成为三重净租约租赁行业的领导者,业务遍及商业地产,写字楼物业和产业地产。它主要投资单一租户,独立的营运物业。截至2017年9月底,公司拥有房产共计达2511处,总可租赁面积约为4970万平方英尺,总计为遍布49个州、30个产业的约421位不同租户提供了租赁服务。

 

行业背景

         净租约租赁是指除了租金外,还要求房客支付房产的部分或全部税金及维护费用等。净租赁要求最常用于商业地产。它的主要类型之一——三重净租赁,要求租客除支付房租外,还需支付房产税,保险和维护费。在三重净租赁中,经营地产的许多费用都转嫁给了租客。房东得到的好处是无需为租户的道德风险买单。近年来,三重净租赁在商业地产中较为流行。

 

物业积累

          截至2017年9月30日,斯伯瑞特不动产资本拥有2,511个物业,总可租赁面积约为4970万平方英尺,为49个州、30个行业的421名租户提供了服务,它的入住率高达99.1%。斯伯瑞特不动产资本的投资意愿集中于租期为10-20年的商业地产,物流等服务型行业,并且偏好直接租赁和卖而后租的交易方式。目前,其最大的租户是ShopKo商店。

         公司在北美市场上的投入了巨额资金,总共超过80亿美元。通过斯伯瑞特不动产的资产在地理和行业的分布可以看到,其超过八成的资产都集中在商业地产。并且,它的投资分布较广,主要集中分布在美国南部,比如德克萨斯州,佐治亚州,加利福利亚州等地区。

 

机构投资

         截止2017年第三季度,公司拥有345家投资机构,其主要股东为先锋集团公司(Vanguard Group Inc.),黑岩集团(BlackRock Inc.)和富达投资公司(FMR LLC)。相比于购物中心类行业内市值最高的物业收益公司(Realty Income Corporation,股票代码:O),斯伯瑞特不动产的机构投资者平均市值更高,接近为物业收益公司的两倍。可以说,在股票市场上,机构投资者对斯伯瑞特影响力更大。

 

股票市场

        在过去一年里,斯伯瑞特在股票市场历经波折,其背后受不少机构投资者及新出台税收政策影响。在2017年全年,公司高开低走,在5月份有一次大的下跌,之后股价逐步回升,全年股价下跌19%。这是由于购物中心类瑞资受到电子商务的影响,全年平均股价下跌5%,而作为净租赁行业的巨头,斯伯瑞特收到首当其冲的冲击。波动的股价更容易导致更高的交易量、换手率。斯伯瑞特全年平均交易量达到9,797,012,远远超过瑞资的平均交易量983,590与购物中心类瑞资的平均交易量1,969,499 相比,为平均交易量最高的瑞资。

 

投资前景

         斯伯瑞特不动产资本在2017年第三季度的股票分红为每股0.18美元,全年股息为每股0.72美元,股息率为8.4%仍高于购物中心类瑞资的5.8%平均股息率,与所有瑞资的5.35%平均股息率。此外,其市价对账面价值比高达119.9%,这表示公众对其仍主要持正面评价。2018年1月24日,美国第一资本投资集团(Capital One Financial)对斯伯瑞特不动产资本的评级从中性上调为了持股观望。斯伯瑞特不动产资本最近正在通过资产分拆,将它的一些资产转换成SMTA债券进行融资,目前它已筹集资本约6.98亿美元,远远超过其预期。这有力地证明了公司的资产质量,并提升了其形式杠杆。我们有理由相信,公司正在动用一切力量来使其重回巅峰。

 

总结

         作为美国三重净租赁的霸主,斯伯瑞特不动产资本及其所在的购物中心类瑞资在过去的一年里经历了股票市场的动荡,这也使得斯伯瑞特不动产资本成为平均交易量最大瑞资。有原始的物业积累与稳定的股息发放作为依托,公司正努力走出困境,并重回巅峰。

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