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​REIT入门

Introduction

什么是瑞资REIT?

REITReal Estate Investment Trust的简称。中文译为“瑞资”或者“房地产投资信托基金”。瑞资1960年起源于美国,泛指那些通过发行股票或者收益凭证的方式汇集资金,专业持有并经营管理商业地产和投资型物业、或者为其融资的具有上市资格的公司。目前,共有37多个国家或地区设有瑞资,包括所有西方7国集团的工业发达国家。其中美国是全球最大的瑞资市场,目前已有230多只瑞资上市公司,持有将近20万座不同类型的投资型地产,资产价值超过2万亿美元。

瑞资REIT有哪些优势?

 

  1. 低门槛高流通
    从大众投资的角度说,上市的REIT方便大众投资与变现。像众筹,大伙凑钱投资大型商业地产。

  2. 企业税务豁免
    从业主和经营者角度说,瑞资在满足特定的股东结构、资产、收入条件以及分红比例的前提下,无需缴纳企业所得税。

  3. 现金牛高增值
    瑞资的历史回报率高于标普500指数。这主要来源于瑞资的高付息率和长期投资的资产增值两个方面。瑞资持有的租赁资产带来稳定的现金流,强制分红的要求使得瑞资股价稳定。作为长期投资的持有型物业具有保值增值的前景。

  4. 资产配置高效
    通过瑞资投资不动产市场获得与传统股票债券低相关度的投资组合,最大化的分散了投资风险。上市公司严格的信息披露要求和瑞资持有资产的高度市场细分便于机构和个人投资者对标的资产的状况进行分析和灵活配置。

怎样组建瑞资REIT?

        要享受企业税务豁免,美国瑞资需要满足以下几个条件:

  1. 分散持有

    瑞资必须首先在美国注册成为有股东或受托人管理的联邦纳税企业。从第二年开始瑞资需要有至少100名股东,而且不能有少于5人控制公司超过一半的股权(5/50股权测试)。

  2. 专业地产
    收入检验:瑞资的年营业收入必须有超过75%来自房地产相关领域比如房租或者地产按揭利息。另外20%的收入除了刚提到的房租和利息之外还可以包括投资其他瑞资股票的股息和银行利息。总体上,不能有超过5%的年经营收入来自非地产行业和服务业。
    ​资产检验:75%以上的瑞资资产必须由不动产或者不动产按揭贷款构成。瑞资可以设立纳税的子公司 (TRS) 从事非地产专业的业务,但是子公司的市值不能超过25%的该瑞资的总市值。这项规定每季度检验一次。

  3. 强制分红
    瑞资必须将90%的公司可税收入进行派息分红。

  4. 其他要求
    ​瑞资的其他合规要求还包括填写联邦收入税表1120-REIT,按时寄发股东年报等等。瑞资公司上市还需要满足美国证监会SEC和证券交易所的其他规定。

 

瑞资REIT有哪些类型?

瑞资可以分为公募瑞资,公募非上市瑞资和私募瑞资三类。其中公募瑞资有可以分为权益型瑞资和贷款融资型瑞资。

  • 公募瑞资又叫上市瑞资是指那些在美国证监会备案,并且在证券交易所公开上市募集资金的企业或者基金。其中包括:

    • ​权益型(Equity REITs)
      上市流通交易的权益型瑞资主要持有和管理各类投资型不动产。

    • 贷款融资型(mREITs)
      贷款融资型瑞资也叫按揭型瑞资,主要从事以住宅和商业不动产为抵押的按揭贷款和资产支持债券的业务。

  • 公募非上市瑞资 (PNLR, Public non-listed REITs)
    满足REIT的所有条件,并且在美国证监会备案,但是没有在证券交易所公开上市的公司或者基金。截至2017年11月1日美国共有45只PNLR。

  • 私募瑞资(Private REITs)
    满足REIT的所有条件,但是没有在美国证监会备案,也没有在证券交易所公开上市的公司或者基金。私募瑞资只允许向机构投资者销售。

在本届大赛中我们选取了235只(截至2017.10.1)美国上市瑞资股票,包括权益型瑞资(按照持有不动产的类型进一步分为十类)和贷款融资型瑞资。详见瑞资类型